Theo các chuyên gia BĐS, cơn sốt ảo giá đất nền tại TP.HCM nhiều tháng vừa qua có nguyên nhân chính là giới đậu nậu, cò đất không chính quy lợi dụng những thông tin chưa minh bạch để “bơm thổi”. Tuy nhiên, khách hàng cần phải nhìn nhận rõ rằng cơn sốt này chỉ nằm ở phân khúc đất nền thuộc một số khu vực vùng ven chứ không nằm ở đất các dự án nhà đất đã và đang đươc xây dựng.
Đậu nậu và cò đất không chính quy là nguyên nhân chính
Tại buổi tọa đàm trực tuyến với chủ đề “Có nên xuống tiền trong “cơn say” đất nền” sáng nay do Báo Tri thức trẻ phối hợp với CafeF tổ chức tại TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) khẳng định rằng Quyết định 33 được thành phố ban hành vào năm 2014 với mục tiêu giải quyết bài toán nhu cầu nhà ở cho người dân. Tuy nhiên, nhiều ‘cò’ đất đã lợi dụng quyết định này, tổ chức thu gom và phân lô, bán nền mà không thực hiện nghĩa vụ lập dự án, điện, đường, trường học, y tế… góp phần gây ra cơn ‘sốt đất’ vài tháng trở lại đây.
Để ‘bịt’ kẽ hở này, có rất nhiều buổi họp diễn ra giữa các sở ngành và giới chuyên gia để đưa ra Quyết định 33 sửa đổi. Trong đó, điểm mới đáng chú ý nhất chính là quy định lập dự án đối với diện tích đất hơn 2.000m2 khi tách thửa. Nếu xét về mặt kinh doanh chắc chắn quy định này sẽ khiến các ‘cò’ phân lô bị lỗ và giúp ngăn chặn bớt hiện tượng phân lô, tách thửa phá vỡ quy hoạch.
“Tôi cho rằng nguyên nhân lớn nhất của cơn sốt đất ảo vừa qua đều do giới đầu nậu và cò đất bơm thổi. Trong đó, họ lợi dụng những thông tin quy hoạch chưa rõ ràng về các dự án hạ tầng giao thông, các siêu dự án mới để bơm thổi giá. Ngay chuyện một số huyện lên quận, mà chỉ qua một hai câu nói của lãnh đạo khi đến thăm các nơi này cũng đang bị giới đầu nậu lợi dụng làm giá.”, ông Châu nói.
Trước đây, cò đất không có thân phận pháp lý, mãi đến khi Luật Kinh doanh BĐS mới ra đời thì cò đất được chính danh là nhà môi giới BĐS. Môi giới chính là người kết nối cung – cầu trên thị trường, kết nối chủ đầu tư – khách hàng. Do vậy lực lượng các nhà môi giới là một bộ phận không thể tách rời khỏi thị trường địa ốc nhưng trên thực tế những nhà môi giới đã có chứng chỉ hành nghề thì phần lớn hoạt động trong các sàn giao dịch, hoặc các công ty môi giới nhà đất chuyên nghiệp.
“Tuy nhiên, rất nhiều môi giới vẫn hoạt động như những cò đất trước đây, hầu hết họ không được đào tạo theo quy định của Bộ Xây dựng, cũng không có chứng chỉ hành nghề. Lực lượng cò đất này cùng với các đầu nậu chính là những “thủ phạm” tạo nên cơn sốt ảo giá đất nền vùng ven trong thời gian vừa qua”, ông Châu phát biểu.
Theo đó, có những khu vực họ đã bao chiếm nhiều khu đất nền phân lô, làm giá, bơm thổi giá và khống chế giá bán với nhiều thủ đoạn rất tinh vi mà người dân rất dễ bị sập bẫy. Trong khi đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS có quy định những điều cấm, trong đó có việc cung cấp thông tin không đầy đủ, hoặc cung cấp thông tin sai sự thật về dự án để lừa dối khách hàng. Trên thực tế giới đầu nậu, cò đất thường cung cấp thông tin sai sự thật hoặc không đầy đủ để trục lợi.
Khách hàng cần làm gì để tránh sập bẫy?
Ý kiến môt số chuyên gia cho thấy, qua các đợt khủng hoảng nhiều năm trước cũng đã giúp sàng lọc thị trường, những doanh nghiệp BĐS đang hoạt động hiện nay, người mua nhà, các ngân hàng thương mại, cơ quan quản lý nhà nước cũng đều rút ra những bài học kinh nghiệm vô cùng bổ ích. Tất cả đều thông minh hơn, sức đề kháng tốt hơn nên thị trường có thể sẽ không khủng hoảng đóng băng như trước đây.
Quan trọng hơn hết, các chuyên gia cho rằng Ngân hàng nhà nước đã có lộ trình hạn chế tín dụng vào BĐS, nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS lên mức 200%, và đã yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ nguồn tín dụng vào BĐS; Bộ Tài Chính đang nghiên cứu Dự thảo luật Thuế đánh vào những đối tượng có nhiều nhà và dự kiến sẽ ban hành trước năm 2020; Quốc hội cũng đang thảo luận Dự thảo Luật Quy hoạch… sẽ góp phần kiểm soát hiệu quả thị trường BĐS theo hướng minh bạch, lành mạnh, bền vững.
Khi được hỏi liệu TPHCM chỉ đạo cơ quan công an vào cuộc có chặn đứng được tình trạng sốt ảo này hay không, nhiều ý kiến cho rằng nó chỉ có tác dụng ở việc ngăn chặn những tay đầu nậu hay cò đất là “thủ phạm” tạo nên cơn sốt, bơm thổi thông tin sai sự thật để trục lợi chứ không có tạc dụng cho toàn thị trường.
Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc công ty Him Lam Land cho rằng việc mua bán phải theo quy luật cung cầu, nhưng vẫn phải có sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước để đảm bảo thị trường minh bạch. Khi cung – cầu đúng, cầu thực thì không nói nhưng khi cung – cầu ảo làm méo mó thị trường, tạo nên sự sốt ảo. Vì vậy, phải có sự can thiệp của nhà nước bằng các chính sách phù hợp để điều tiết, điều chỉnh thông tin cho thị trường.
Để minh bạch hóa thông tin thị trường, ông Châu cho biết thêm UBND TPHCM đã chỉ đạo Sở Quy hoạch – Kiến trúc chậm nhất đến cuối năm 2017 phải hoàn thành phần mềm công bố thông tin quy hoạch chi tiết phân khu 1/2000 trên toàn bộ địa bàn mà người sử dụng điện thoại thông minh có thể truy cập được dễ dàng. Thành phồ cũng vừa chỉ đạo Sở Tài nguyên – Môi trường phối hợp với Sở Tư pháp và các ngành sớm hoàn chỉnh dự thảo quyết định về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất nông thôn, đất đô thị để thay thế Quyết định 33 năm 2014 để đưa hoạt động tách thửa, phân lô vào quy cũ, vừa giải quyết nhu cầu tách thửa đất của người dân, vừa có nguồn cung đất nền hợp pháp đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Đứng về phía khách hàng, đừng để bị sập bẫy giới cò đất, khi muốn mua đất cần phải quan tâm đến yếu tố nền đất đó có sổ đỏ đất ở và có đủ điều kiện xin giấy phép xây dựng hoặc bên bán đưa ra cam kết xin sẽ được giấy phép xây dựng hay không. Đặc biệt, giá cả phù hợp với khả năng tài chính của từng khách hàng thì lúc đó chúng ta có thể quyết định xuống tiền mua để xây dựng nhà ở hoặc đầu tư.
“Nhà đầu tư bất động sản cá nhân cần theo dõi thông tin chính thức từ các nguồn thông tin tin cậy như nguồn tin từ UBND TP.HCM, các sở ngành chứ không nên nghe các thông tin đồn thổi từ những nguồn không đáng tin cậy”, ông Phan Công Chánh – chuyên gia BĐS độc lập – bổ sung thêm.
Theo Trí thức trẻ
